Die Instandhaltungsrücklage

Bei Besichtigungen von Eigentumswohnungen wird uns als Immobilienmakler beziehungsweise Immobilienberater häufig folgende Frage gestellt. Was passiert mit der eingezahlten Instandhaltungsrücklage beim Verkauf einer Eigentumswohnung? Die Frage möchte ich euch gern hier beantworten.

Was ist eine Instandhaltungsrücklage

Die Wohnungs-Eigentümergemeinschaft, ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 19 Abs. 2 Nr. 4 gesetzlich verpflichtet, eine Erhaltungsrücklage beziehungsweise Instandhaltungsrücklage zu bilden. Anfallende Instandhaltungskosten und dringende Reparaturen sind damit zu bezahlen. Die Rücklage hat eben das Ziel, die Eigentümer in finanzieller Hinsicht nicht zusätzlich zu belasten. Die Höhe der Beiträge ist im Wirtschaftsplan bekannt gegeben. Mit dem Hausgeld soll auch die Rücklage angespart beziehungsweise gezahlt werden.

Kein Auszahlungsanspruch beim Verkauf der Wohnung.
Verkauft ein Eigentümer seine Immobilie beziehungsweise Eigentumswohnung, ist eine Auszahlung der Instandhaltungsrücklage in der Gesetzgebung nicht vorgesehen. Eine Entnahme aus der Rücklage ist entweder zur Instandsetzung oder Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums gestattet. Falls kurzfristige Liquiditätsengpässen entstehen, ist ein Einsatz der Rücklage für laufende Kosten zulässig.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung, bleibt die Instandhaltungsrücklage auf dem Rücklagenkonto der Eigentümergemeinschaft. Sie geht bei Eigentumsübertragung automatisch auf den Käufer über.

Verwalter gibt Auskunft

Die Verwalterin ist verpflichtet, die gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage gesondert von anderem Vermögen zu verwalten. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung erfragt ein ordentlich arbeitender Immobilienmakler bei der Verwaltung die exakte Höhe der bereits eingezahlten Instandhaltungsrücklage. Die Hausverwaltung gibt dann eine schriftliche Auskunft über die bereits eingegangene Geldsumme. So kann der Käufer, bereits vor dem treffen einer Kaufentscheidung, sehen wie die Hausgemeinschaft in finanzieller aufgestellt ist.

Steuerliche Vorteile für den Käufer gibt es nicht.
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung zahlt jeder Käufer in Deutschland eine Grunderwerbsteuer. Diese errechnet sich aus dem beurkundeten Kaufpreis der Immobilie. In Niedersachsen beträgt der Grunderwerbsteuersatz 5% (Stand: 07.2022). Diese Steuer wird auf den erworbenen Grundbesitz erhoben. Da die Instandhaltungsrücklage fest zu der gekauften Wohnung gehört, mindert diese die Grunderwerbsteuer nicht. Vor einigen Jahren war das noch anders aber das hat sich geändert. Käufer einer Immobilie konnten die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag ausweisen lassen. So wurden schnell noch ein paar hundert Euro bei der Grunderwerbsteuer gespart. Vereinbarungen in Grundstückskaufverträgen mit folgendem Wortlaut. “Im Kaufpreis enthalten ist eine anteilige Instandhaltungsrücklage in Höhe von x.xxx.xx EUR (in Worten: xxx EUR).” gehören nun der Vergangenheit an.

Für weitere Fragen zu diesem Thema kannst du gern Kontakt mit uns aufnehmen. Wir versuchen dir dann gern zu helfen.