Der Grundbuchauszug einer Immobilie

Über den Grundbuchauszug erreichen uns hin und wieder gewöhnliche wie auch ungewöhnliche Fragen. Das Grundbuch, was ist das genau? Was steht da eigentlich drin? Wie groß ist es? Brauche ich das oder kann das weg? Ich möchte euch hier das Grundbuch einmal erklären.

Was ist ein Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein wichtiges amtliches Dokument zu deiner Immobilie. In Deutschland kannst du zu deiner Immobilie beim zuständigen Grundbuchamt einen Grundbuchauszug zu deiner Immobilie anfordern. Das Grundbuchamt befindet sich meist im Amtsgericht.

Ein Grundbuchauszug ist in fünf Bereiche unterteilt.

Bereich 1: Das Deckblatt

Das Deckblatt enthält Angaben zum Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Grundbuch Blattnummer und den Hinweis, ob es sich um ein Wohnungsgrundbuch oder Teileigentumsgrundbuch handel.
Bei einem Wohnungsgrundbuch reden wir über eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, bei einem Teileigentumsgrundbuch geht es oft um Garagen oder Gewerbeflächen. Unten in der Fußleiste kannst du auch einsehen, wann das Grundbuch zuletzt geändert wurde bzw. wann die letzte Eintragung stattgefunden hat.

Bereich 2 : Das Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis findest du alle wichtigen Grundstücksdaten. Zum Beispiel die Grundstücksgröße, die genaue Lage für Flurstück und Flurstücks Nummer, die Wirtschaftsart und bei Wohn- oder Teileigentum die Miteigentumsanteile und die Wohnungs- bzw. Teileigentumsnummer mit Angaben zur Lage der Einheit im Objekt.

Bereich 3: Die Abteilung I

In Abteilung I eines jeden Grundbuches findest du die Angaben der Eigentümer. Hier erkennst du auch, wie es dazu gekommen ist. Meistens durch eine Auflassung, weil das Objekt gekauft wurde. Es besteht aber auch die Möglichkeit, durch ein Erbe, Eigentümer einer Immobilie zu werden. In Abteilung I kannst du immer Nachvollziehen, wann das Objekt einen Eigentümerwechsel erfahren durfte. Der Voreigentümer, der längst nicht mehr Eigentümer ist, wird zwar aus dem Grundbuch gelöscht, das passiert aber nicht mit der Löschentaste am PC. Die Daten des Voreigentümers werden lediglich durchgestrichen. Ebenso findest du hier Angaben über den Erbbauberechtigten, sofern es sich um ein Erbpachtgrundstück handelt.

Bereich 4: Die Abteilung II

Die Abteilung II beinhaltet die Lasten und Beschränkungen eines Grundstückes.
Lasten sind zum Beispiel Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Nießbrauchrechte, Erbbaurechte oder eingetragene Vorkaufsrechte. Sowie Auflassungsvormerkungen, die bei einem Immobilienkauf zur Absicherung des Käufers eingetragen werden. Eingetragene Beschränkungen können Nacherbenvermerke, Zwangsversteigerungsvermerke, Insolvenzvermerke oder Sanierungsvermerke der Gemeinde sein.

Bereich 5: Die Abteilung III

Die Abteilung III ist die Abteilung, die für deine finanzierende Bank wichtig ist. In Abteilung III des Grundbuches werden die Grundpfandrechte eingetragen. Darunter fallen beispielsweise die Grundschulden, die entstehen wenn du eine Baufinanzierung aufnimmst und das Objekt als Sicherheit herangezogen wird. Neben den Grundschulden ist in Abteilung III auch alles zur Hypothek und Rentenschuld einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Veränderungen zu finden.
Es kann vorkommen, das eine noch eingetragene Grundschuld bereits beglichen ist, jedoch wurde sie noch nicht aus dem Grundbuch gelöscht (gestrichen). Das hat mehrere Gründe und ist nicht ungewöhnlich. Der Eigentümer hat eventuell bereits geplant die Immobilie zu verkaufen und lässt die Grundschuld im Zuge der Verkaufsabwicklung löschen oder er wollte die Sicherheit im Grundbuch stehen lassen und für eine andere Finanzierung nutzen. Für dich als Käufer wird die Grundschuld des Voreigentümers in jedem Fall mit der Abwicklung des Kaufvertrages gelöscht.

Wie groß ist so ein Grundbuch?
Stell dir jetzt bitte nicht ein Buch, so dick wie ein Lexikon vor. Bei einem Grundbuchauszug für eine Wohnung oder ein Haus handelt es sich meist um 10 bis 15 Blätter. Es kommt immer darauf an wieviel dort schon eingetragen wurde.

Brauch ich das oder kann das weg?
Ja, du brauchst den Grundbuchauszug und du solltest ihn nicht einfach wegwerfen. Möchtest du später deine Immobilie verkaufen, wirst du einen Grundbuchauszug benötigen. Dann ist es sehr hilfreich, wenn du noch einen alten Auszug in deinen Unterlagen aufbewahrt hast.

Das Grundbuch: unerlässliche Informationsquelle beim Immobilienerwerb

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte vor der Vertragsunterzeichnung unbedingt einen Blick in das Grundbuch werfen. Es ist eine der wichtigsten Informationsquellen und kann aufzeigen, was selbst bei einer gründlichen Besichtigung nicht festgestellt werden kann.