Wenn der Vermieter die Wohnung verkauft

Ein Brief flattert ins Haus: Die Wohnung, in der man seit Jahren zur Miete lebt, soll verkauft werden. Die Verunsicherung des Mieters ist groß wenn der Vermieter die Wohnung verkauft. Was jetzt? Selber kaufen – geht das? Neue Wohnung suchen? Immonet hat die wichtigsten Fakten zu den Rechten und Pflichten von Mietern zusammengefasst.

Regelungen zum Vorkaufsrecht

Wenn die Wohnung, in der man zur Miete lebt, verkauft wird, erfährt man davon unter Umständen erst, wenn sich der neue Vermieter bzw. Eigentümer vorstellt. Denn ein gesetzliches Vorkaufsrecht gibt es für Mieter nicht wenn der Vermieter die Wohnung verkauft.
Anders sieht es aus, wenn Wohnungen umgewandelt werden. Unter Umwandlung versteht man die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in einzelne gegeneinander abgeschlossene Wohnungen in Eigentumswohnungen. Dazu braucht es unter anderem eine behördliche Genehmigung.

In diesem Fall sind die Mieter gesetzlich besser geschützt. Sie haben das Recht, die umgewandelte Wohnung als Erste zu erwerben. „Nach dem Kaufangebot haben die Mieter zwei Monate Zeit, um eine Entscheidung zu treffen – Wohnungskauf Ja oder Nein“, erklärt Anja Franz, Sprecherin des Deutschen Mietervereins in München.

Besichtigung durch Interessenten

Will der Mieter die Wohnung nicht selbst kaufen, stehen ihm Besichtigungen ins Haus. Denn wer eine Wohnung kauft, möchte diese in der Regel vorher besichtigen. Das muss der Mieter erlauben. „Er kann aber verlangen, dass der Vermieter anwesend ist oder sich der Besuch zuvor ausweist“, erklärt Christian Osthus vom Immobilienverband Deutschland. Generell hat der Vermieter ein Begehungsrecht der Wohnung: Allerdings nur mit einer ausreichenden und angemessenen Vorankündigung und Terminabsprache.

Allein darf er die Wohnung ohne Not nicht betreten. „Das Recht auf einen Schlüssel hat der Vermieter nicht“, so Franz. Wie viele Besichtigungstermine ein Mieter in Kauf nehmen muss, bis die Wohnung verkauft ist, ist gesetzlich nicht festgelegt. „Alle ein oder zwei Wochen ein Besuch dürfte sich im Rahmen bewegen. Allerdings gilt das nicht bis in alle Ewigkeit“, sagt Franz. Regionale Unterschiede auf dem Immobilienmarkt müssten durchaus bedacht werden. „Aber ist die Wohnung auch nach einem halben Jahr nicht verkauft, sollte der Mieter den Eigentümer darauf ansprechen. Der muss dann mit dem Preis runtergehen oder andere Maßnahmen treffen“, rät Franz.

„Die Dauer eines Besichtigungstermins sollte angemessen sein und je nach Größe des Objekts 30 bis 45 Minuten nicht überschreiten“, ergänzt Osthus. Massenbesichtigungen muss der Mieter nicht zustimmen. „Er hat Hausrecht und darf auch die Regeln in der Wohnung bestimmen und die Interessenten zum Beispiel bitten, die Schuhe auszuziehen“, weiß Osthus. Kaufinteressenten dürfen von der Wohnung auch keine Fotos machen, wenn der Mieter dies nicht ausdrücklich erlaubt.

Bei einem Wechsel des Wohnungseigentümers fürchten viele Mieter Nachteile für sich. Die wichtigste Regel lautet jedoch: „Kauf bricht nicht Miete.“ Das ist gesetzlich festgeschrieben und bedeutet, dass der neue Eigentümer die gleichen Rechte und Pflichten wie sein Vorgänger hat. Die schlechte Nachricht: „In der Praxis macht er davon aber vermutlich häufiger Gebrauch“, wie Osthus festgestellt hat. Deshalb die wichtigsten Fragen und Antworten zum

Was passiert mit dem Mietvertrag?

Wenn der Vermieter die Wohnung verkauft ändert sich für die Mieter zunächst nicht.
Der Mietvertrag ändert sich nicht. „Der neue Vermieter tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein und kann nicht verlangen, dass ein neuer Vertrag abgeschlossen wird. Auch Aktualisierungen oder geringfügige Änderungen sind völlig überflüssig“, erklärt Franz. Mieter sollten sich nicht auf Änderungen einlassen.

Sind Mieterhöhungen erlaubt?
Der neue Vermieter hat das Recht, die Miete im gesetzlichen Rahmen zu erhöhen. Das heißt, sie darf innerhalb von drei Jahren um maximal 15 oder 20 Prozent steigen. Das ist regional unterschiedlich. Ein anderer Richtwert ist die ortsübliche Vergleichsmiete, diese darf ebenfalls nicht überschritten werden.

Modernisierung
Will der neue Vermieter die Wohnung modernisieren, muss er das dem Mieter zuvor schriftlich ankündigen. Luxusmodernisierungen muss der Mieter jedoch nicht hinnehmen. Auch wenn die Arbeiten für ihn eine unzumutbare Härte darstellen, muss er sie nicht dulden.

Kündigung
Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Er kann aber auf die gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe verweisen. Dazu zählt der Eigenbedarf, wenn er ihn plausibel nachweisen kann. Anders sehe das im Fall eines Zwei-Familien-Hauses aus, sagt Osthus. „Bewohnt der neue Eigentümer eine der Wohneinheiten und will dem Mieter der zweiten Wohneinheit kündigen, dann braucht er das berechtigte Interesse nicht nachzuweisen“, sagt Osthus.

Es gelten die üblichen Kündigungsfristen: Wohnt der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung, sind es drei Monate, bei einer Wohndauer von fünf bis acht Jahren liegt die Kündigungsfrist bei sechs Monaten. Lebt der Mieter noch länger in der Immobilie, verlängert sich die Frist auf neun Monate.

Besondere Schutzregelungen gelten wiederum für Mieter von Wohnungen, die umgewandelt werden. Hier gibt es Kündigungssperrfristen: „Vermieter dürfen den Mietern dann mindestens drei Jahre keine Kündigung aussprechen“, erklärt Franz. In manchen Städten und Regionen gelten auch längere Sperrfristen. In München liegt sie derzeit bei zehn Jahren. Die regulären Kündigungsfristen beginnen übrigens erst nach der Sperrzeit.

Kaution
Wenn die Eigentümer wechseln, hat der Mieter kein Anrecht auf die Auszahlung der Kaution. Das passiert erst bei Auszug und durch den neuen Besitzer. Franz rät den Mietern, einen schriftlichen Nachweis über die Übertragung der Kaution und die Anlage des Geldes, getrennt vom übrigen Vermögen des Besitzers, zu verlangen. „So geht man auf Nummer sicher.“

Mietzahlung und Nebenkostenabrechnung
Die Miete muss natürlich an den neuen Vermieter gezahlt werden. Doch ab wann? Erst mit dem Eintrag ins Grundbuch gilt der Käufer als Eigentümer und kann die Mietzahlung verlangen. Im Zweifel sollte man sich auf die Angaben des ersten Eigentümers verlassen. Wenn er den Mieter schriftlichen informiert, kann man die Mietzahlung auch schon vor dem Grundbuchantrag an den neuen Vermieter leisten.
Sind sich Verkäufer und Erwerber nicht einig, kann die Miete bis zur Klärung auch beim Amtsgericht hinterlegt werden.

Für die Nebenkostenabrechnung ist immer derjenige zuständig, der zum Abrechnungszeitraum tatsächlich Vermieter war.

(Quelle: https://www.immonet.de/service/mieterrecht-eigentuemerwechsel.html)